2024年、新年の住宅業界
263号2024年元旦。新年のお慶び申し上げます。
本年も、皆様のお役に立つような住宅情報を発信してまいります。引き続きご覧いただきますようにお願い申し上げます。
１・今年の経済見通し
２・第2期バブルに突入でしょうか
３・23年上期住宅業界の業績集計
４・23年度下期3月期住宅業界の見通し
５・２４年度住宅業界の見通し
６・なので、住宅購入者にとってはこの１～３月期が生涯の中でラストチャンス
７・２４年度住宅業界の見通し
昨年はウサギ年、飛び跳ねたでしょうか。日経平均で見てみます。昨年1月4日25,834円の初値から11月20日には33,853円（３０％値上がり）バブル時の最高値38、915円以降の高値を更新。予測通りの結果となりました。ただ、大納会では、11月20日33,853円の株価を超えることはできなかったので、1月、2月は一度下げてから春ころ再チャレンジでしょうか。
その後、国内政治混乱とは関係なく、金利上昇で円高傾向へ。賃上げ、経済が好循環してくれば、夏～秋ごろ、38,915円を更新でしょうか。
今年は「辰年」、12支の一つ。中国では吉祥な年。また、辰だけが想像の動物で縁起が良いとされています。ドラゴンは天高く昇るという例えから、強く力強い存在とされ、幸運や新しい事業の成功をもたらすといわれています。
ただ、中国のドラゴンは元気がありません。07年10月上海株価総合指数は開設以来の最高値6,124元、15年6月に5,178元の高値を付けた後、下がり続けて12月21日現在2918元、５２％の下落。今年前半もさらに下り続けるようでは世界景気も本格的な下降トレンドへ。
ところで、不動産不況と言われて鉄鋼やセメント、建設資材の価格低下、住まいに関連する電化製品、生活用品など、様々な商品価格が低下し始めていて反面、輸出は伸びています。在庫調整が一段落すると国内経済は回復するのではないでしょうか。なので、不動産市況だけを見ていると中国経済を見誤ります。さて、どうなるでしょうか。経済は生き物「当たるも外れるのも八卦」です。
２・第2期バブルに突入でしょうか
日本の長期金利上昇は始まったばかりで、景気が好循環サイクルに入ってくると金利上昇をこなしながら経済は成長へ。金利が上昇すれば、景気は失速すると思われがちですが、株高傾向になると、国内資金だけでも企業の内部留保金530兆円、個人の金融資産2000兆円、うち現・預金が1100兆円。株式時価総額が850兆円。まずは、NISA投資資金、富裕層の資金（初年度3～5兆円）が金融市場に流れ始めるので企業業績とは関係なく株高へ。株高になると、更に贅沢な資金が流れ込んできます。
景気は危険な好循環サイクルへ。歴史は繰り返すのでバブル時に近い同じことが起きる可能性があり、経験則ではバブルは１～２年続き、超過熱状態(バブルのころの尺度では、女性の証券会社への出入りが多くなってくると危険水域だといわれていました) いまの時代では、NISAでいくら儲けたという話題が多くなってくると、出遅れていた一般の人が参入してくると早めの撤退が肝心です。一般の人の資金を吸収後その後崩壊します。当時は、NTTが87年2月株式上場するという事で、額面5万円の株券をタンス預金で300万円で購入した人が多くいました。その２年後に崩壊。その後株式分割、増資、配当があったとはいえ36年後の現在は172円x1000株＝172000円です。
90年バブル当時は500兆円以上の資産が米国に取り込まれていきました。今回も日本の資産1000兆円が海外に取り込まれる危険性はあります。
話題がそれましたがご参考まで。
・11月12日、ハウスメーカーの中間決算の公表が出そろったので纏めてみました。
全体概要
１～９月新築住宅着工戸数：米国1,259千戸（前年比-12,56%）・日本619千戸（-2,31%)米国は金利高で落ち込みが大きいが日本では微減でした。
ハウスメーカー中間決算は、着工数微減を住宅価格上昇効果で売上は微増。ただ、建設原価高で経常は大半が未達。
中でもタマホーム、飯田グループは経常前年同期比が約５０％減と大きい。分譲型の住宅会社ケイアイ不動産、オープンハウス、アールプランも勢いは低下。
分譲各社の下期は、土地価格上昇気配で売り土地物件が減少で土地取得が難しく、暫く業績回復は難しいようです。
大和ハウスは、住宅事業は微増、インバウンドでホテル事業が黒字転換で売上12,5％、経常22,3％ともに増加。住宅などの内訳が公表されていないので不明。
積水ハウス（第3四半期2～10月）は、国内の新設住宅着工戸数がアフターコロナの消費行動の変化や建設コスト増の影響もあり全体としては弱含んでいるものの、都市部の高級賃貸住宅については底堅い状況が続いている。
米国では、新築住宅の需要は 引き続き強いものの、住宅ローン金利の上昇と住宅価格の高騰等が需要に及ぼす影響に注視が必要な状況が継続 している。
(戸建住宅事業) 当事業の第３四半期連結累計期間における売上高は3,421億円(前年同期比2.7％減)、営業利益は 263億(前年同期比12.6％減)となり、前期から続く資材価格高騰の影響を受けた。
(国際事業部) 売上5,4%減、営業利益45,5％減、前期における住宅ローン金利の急激な上昇 に伴い受注残が減少し影響を受けた。（決算書より）
４・23年度下期3月期の見通し
11月、長期金利１％越えを日銀は容認。住宅購入者は住宅ローン金利上昇懸念で慎重になっているがまだまだ低金利。それでも来春、給与UPが実現するか見極めるまで住宅購入は慎重になっているようです。インフレ率以上に給与が上昇して景気が好循環してくると夏ころより、購入し始めてくると思われます。
ただ、金利上昇が現実化してくると金融機関の審査が厳しくなるので、低所得層のお客様は建築予算を引き下げざるを得なくなってきます。
1～3月は、まだまだ低金利。住宅価格も落ち着き、更に、分譲住宅各社は下期の売り上げだけは値引きしてでも達成しようとしてくるので住宅購入予定者にとってはラストチャンス。また、注文住宅各社も来期の受注を確保しておきたい意向から、購入者にとっては買い手市場へ。
５・なので、住宅購入者にとってはこの１～３月期が生涯の中でラストチャンス
ただ、注意が必要なのは、金利が上昇し始めるとコントロールがむつかしくなります。
日本のバブル時は４～９％に達するまで３年。米国においても同様です。コロナショック時の2２年２月3,55％から23年10月7,9％になるまでに1年８か月です。じわじわと上昇するのではなく、上昇し始めると行きつくところまで止まりません。
株価も同じ動きをします。過去の例から住宅ローン金利８％は景気失速のサイン。米国は金利低下傾向が出始めています。つまり、高金利はそう長くは続き来ません。
日本バブル時も米国も2～３年で終息し始めているが、日本の場合は０％に戻ることはないので、変動型でせいぜい３～４％で返済計画を立てておく必要があると思います。
６・住宅ローン金利が上昇し始めると着工数は増加する
米国では、22年６月ごろまで金利上昇とともに着工数は増加しています。駆け込みによる増加と思われます。従って、日本でも金利上昇気配～現実に金利が上昇し始めると駆け込み需要で着工数は増加すると思われます。
ただ、大和、セキスイ、住林の国際事業部2３年上期決算では金利上昇が現実化すると売上、経常利益ともに減額修正となっています。
つまり、金利上昇の始まり時は、売り上げ、利益ともに増額となるが、金利上昇が現実化してくると着工数の低下、金利負担増で業績が落ち込むことを念頭に置いておくことが大切だと思います。
日本でも金利上昇気配、上昇が現実になってくると、駆け込みが現実化するので売り手市場へ。したがって2４年上半期のハウスメーカーの売上は増加。下期は売上計上で利益が増加。金利が多少上昇しても円高で輸入資材が低下、金利負担増を相殺。結果利益は確保できるので、業績はよくなると思われます。
以上は、個人的な見方です。ご参考まで。
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