292号・メンテナンス、リフォーム費用のことを考えると地域工務店のほうが安心
・メンテナンス (Maintenance)とは
メンテナンスは、建物や設備を良好な状態に保つための定期的な点検や修理を指します。目的は、劣化を防ぎ、使用可能な状態を長期間維持することです。
メンテナンスには以下のような作業が含まれます。
- 防蟻点検
- ペンキの再塗装
- 屋根、外壁の点検、一部分の張替えやクラックの補修
- 構造体（屋根裏、床下）の点検
- 防雨、防水の点検、漏水の修理など
- 設備の点検と調整（空調、暖房、給排水など）
- 小規模な床、仕上げ材、建具等の修理
＊メンテナンスは比較的低コストであることが多いです。
・リフォーム (Renovation)とは
リフォームは、ライフスタイル、家族構成の変化に対応するために間仕切り壁の一部または全体の改装、増築、機能性や美観、生活の豊かさを向上させるための大規模な作業を指します。
また、以下のような作業が含まれます。
- 使用目的の変更
- キッチンや洗面所、トイレ、バスルームの全面改装
- 床材や壁、天井材の張替え
- 建具の新設、取り換え
- エネルギー効率を高めるための改装
- 外観の（新しい外壁や屋根材、雨樋）改修
- 間仕切壁の改装
- 造作家具の新設など
＊リフォームは高額になることが多く、計画的な費用が必要です。
・欧米のメンテナンス、リフォーム費用
米国では、人件費が高いので一般的な傾向として、DIY（Do It Yourself）文化が根強く、多くの人が自分で住宅の修理やメンテナンスを行っています。ホームセンターやDIYショップの普及、専門職でなくても住人が施工しやすい建材が発達しています。また、DIYに関するテレビ番組やオンラインチュートリアルで学んでいます。
人件費、会社経費が削減できるので、建材費だけで済むので、外注する金額の3分の1程度で施工できるようです。
欧米では、これらの違いを理解し、適切なタイミングでメンテナンスやリフォームを行うことで、建物の価値を維持し、快適な居住環境を保つことが重視されています。また、将来の値上がり期待、売却を前提に維持管理、リフォームをしています。
・日本では、リフォームは請け負ったハウスメーカーの収益源
日本では、ハウスメーカーが独自のオリジナルな建材、モジュール、ディテールを採用しているので、外壁材、サッシ、樋、建具、設備機器、部品などあらゆるものを独自で開発しているので、米国のようにホームセンターで調達できないものが大半です。なので、ちょっとしたことでもハウスメーカーに頼まざるを得ない状況になってしまっています。
つまり、長期優良住宅制度以降リフォーム、メンテナンス工事はハウスメーカーに囲い込まれてしまっています。ハウスメーカーにとっては、売り上げ、利益の魅力ある収益となっています。その経費は４０％以上。
近所の知り合いで、Dハウスの住宅で足場に養生シートをかけて、外壁塗装とコーキング補修、屋根塗装、雨樋取り換えだけで５００万円かかったようです。ま～原価は250万円、粗利2５０万円といったところでしょうね。
欧米では、手をかければかけるほど、資産価値は向上するので投資という目的があるが、日本では、いくらつぎ込んでも30年以上経てば、リフォーム済の中古住宅にすぎません。せいぜい、購入時の半値で売却できればいいほうです。
外観のデザインが悪い、はげかけたアルミサッシにガラス押えのゴムビートはカビだらけ。間取りがその時代のライフスタイルに対応できてない、変色した内装の壁、天井すべてクロス貼り、古臭いはげかけた塩ビシートの建具に時代遅れの設備機器、メンテナンスがされている長期優良住宅といっても、建物に魅力がなければ土地の相場からさらに解体相場代金を差し引かないと売却もできないという住宅がたくさんあります。
・定期点検にかかる費用
日経新聞２２年８月２６日より、定期点検に係る費用は今の価値で、３０年後を試算すると930万円。この930万円の中には、キッチン、洗面器、トイレなど設備機器交換は含まれていません。これらを交換するとさらに３00万円近くが必要です。
家はできても、更に出費がかさむので、なかなか住宅ローンから解放されません。これではいつまでたっても豊かな生活はできません。
＊ハウスメーカーとの差別化
リフォームやメンテナンスという事を考えれば、オープン部材を使用しているので、経費も低い地元密着の住宅工務店のほうがお薦めです。
という広告、営業活動が必要です。
ハウスメーカーと競合した時は、この辺のところをしっかり説明できれば競合に勝てます。
２０２４・９・１８
ハウスビルダー販売支援研究所 代表 大出 正廣